88必发官方登录:住房贷款须知

上面那位老兄好象也拷贝了太多的东西了。
首先：最新贷款利率表
调整时间： 2005年3月17日
银行商业贷款利率：
1-3年 5.18％
3-5年 5.27％
5年以上： 5.51％
公积金贷款利率
5年（含）以下贷款由现行年利率3．96％调整为4．14％，
5年以上贷款由现行年利率4．41％调整为4．59％。

还款方式，商业银行贷款：
1、等额本息法，
就是每个月都还一样的钱，算起来可能利率费用高一些，如果贷30年应该还款和贷的差不多，现在执行新利率，可能还要高。
2、等额本金法
实际上是银行说的递减还款法，每个月还款的应该差几块钱，理论上是比第1种会少还一些钱，实际也有麻烦的地方，就是每个月还的钱不一样，都是变动的。
计算方法：
用你的 （总贷款额/贷款月数〕X（1＋贷款利率），就是你每个月应该还的钱。
希望对你的有帮助！

如果您已打算贷款购房，那么专家建议您掌握以下六大原则：
1．对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
2．对家庭未来的收入及支出作合理的预期。
这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。
后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
3．学会计算自己的还款能力。
还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是:家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化
个人住房贷款常识
个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产 权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 （二）个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 （三）个人住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。 二、个人汽车消费贷款 三、个人耐用消费品贷款
个人贷款对象及条件
一 贷款对象： 1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民； 2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30％）； 3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力； 4、同意以所购房产作为借款抵押。
二 同时具备下列条件： 1、持有合法的户口簿（不限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房； 2、在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30％； 3、具有有效的购房合同，协议和其他证明文件； 4、同意以购房合同项下的房屋物业作抵押； 5、愿意履行贷款合同的全部条款； 6、银行规定的其他条件。
三 需出具及提供的资料： 1、居民身份证原件及复印件； 2、房屋认购书原件及复印件； 3、首期房款的缴纳原件及复印件； 4、月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等。
个人贷款程序 1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款； 2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续,包括交验个人资料、 交纳各项费用、填写法律文件； 3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批；若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用； 4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案； 5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。
个人贷款的偿还方式 1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款； 2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
个人贷款的额度、期限和利率 1、个人住房贷款 贷款的最高额宽为拟购住房房款的70％；贷款期限最长不超过期30年，一般为10～25年；利率随贷款期限的长短而不同，并按中国人民银行有关规定执行。
购房按揭贷款与房产抵押贷款有何不同
按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，就是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与给银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有贷款本息及相关费用后可将期房产权赎回，取得房屋产权。如果买方未能依约履行还本付息、及时支付有关费用的义务，银行有权处分按揭楼宇并优先得到偿还的民事法律行为。
“按揭”本质上是一种抵押贷款的方式，但其同我国传统民法理论中的“抵押”有所不同，人总行公布的《个人住房贷款管理办法》中，供款人以所购自用住房作为贷款抵押物的方式，就已经接近于按揭制度。
1．设立方式不同。抵押权的设立，一般通过限制抵押人所有权，将房地产标的物的价值支配权转让给抵押权人，即在抵押标的物上设立担保物权的方式设立。而按揭权人对设定按揭权之楼宇享有的是一种债权而非物权，无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立，必须以转让房地产期待权给按揭权人即银行为条件，获得银行的贷款。
2．法律关系主体不同。抵押关系中，若债务人即是抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人与抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭权人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房地产开发商）。
3．先期条件不同。买方要向银行申请按揭贷款，必须先期向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后才能向该银行申请按揭贷款，并且，抵押贷款用途既可用以购房，也可以作他用，而按揭贷款却只能用以购房。
4．标的物风险责任承担不同。抵押关系中抵押物风险由抵押权人或抵押人承担。而楼宇按揭中，标的楼宇的风险既不由按揭人承担，也不由按揭权人承担，而是由按揭双方以外的房地产开发商承担。如在工程竣工验收前楼宇遭毁损的，开发商应将所得的保险金交付按揭权人处理，按揭人与按揭权人对按揭楼宇的灭失、毁损不承担责任。
贷款延迟责任谁担
江苏当代国安律师事务所主任律师钱苏平
李先生：我买了套房子，到开发商指定的银行办理房屋贷款按揭手续，结果延迟了三个月手续才办下来，应该由谁来承担责任？
钱苏平：银行是由开发商来指定的，开发商应该承担相应责任。
郑先生：我现在还处于试用期，如果要辞职是否需要提前一个月打招呼，公司有理由让我支付违约金吗？
钱苏平：不需要，试用期内双方可以随时解除合同，公司也没有理由让你支付违约金。（律师观点仅供参考）
提前还贷涌高峰 专家教您如何更划算
今年3月17日，房贷利率再次上调。而根据现行房贷政策，在3月17日前已签房贷合同的客户，从明年1月1日起也将按新调整的利率还款。记者昨日调查我省多家银行发现，随着这个“大限”的临近，很多消费者都在动提前还贷以减少总利息支出的念头，有的银行甚至已出现提前还贷业务量直线上升的情形。然而你知道吗，提前还贷有多种方式，且有些人并不一定适合提前还贷，昨日记者约请理财专家实事求是地分析。
部分还是全额提前还贷 一看实力，二看需求
银行理财专家介绍，购房人之所以要提前还贷，目的就是尽可能地减少利息支出。从这个角度来讲，当然是全额提前还贷最节省利息，是广大消费者的首选。但毕竟每个购房人的资金实力不同，当不能一次性全额提前还贷时，他们只能选择部分提前还贷。而就部分提前还贷而言，不同银行有不同的操作方式，通常可分为以下两种：第一种，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。第二种，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。该专家介绍，也有银行在尝试既减少每月还款额，同时缩短还款期限，但因为操作复杂，目前不是市场主流。
一个事例三种方式 综合比较供参考
理财专家以购房人王先生为例，分别就两种部分提前还款以及全额提前还款做了比较。假设王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份，提前还款时间为2005年11月份，如果部分提前还贷，则提前还贷15万元 不含当月还款额 。
方式一：部分提前还贷，缩短还款期限。王先生原月供3719元，按此方式2005年11月当月一次还款153719元，下月起月供3719元，则新的最后还款期为2009年3月，可节省利息支出5.1万余元。
方式二：部分提前还贷，减少月供。在这种方式下，王先生2005年11月当月还是一次还款153719元，下月起只需月供1770元，不过，最后还款期限保持到2013年10月，可节省总利息支出3.3万余元。
方式三：全额提前还贷。在这种方式下，王先生2005年11月当月就一次性还清贷款294563元，则可以节省利息支出6.2万余元。
“假设您感觉当前的月供负担太重，就可以考虑第二种方式，减少月供，保持还款期限不变。”理财专家介绍，通过上述个案分析不难看出，选择不同方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出最大，其次是第一种提前还款方式。但有时候购房人考虑到当前资金占用情况，可能会觉得第二种更适合自己。
友情提醒：虽然提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但专家也告诉记者，二类人并不适宜提前还贷。
第一种：每月还款固定且贷款快到期的客户。据介绍，这种还款方式是等额本息还款法，也是当前绝大多数消费者选择的还款方式。它的月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款十年，已经还到八九年了，那还的基本上是本金，提前还贷没有意义。而等额本金法即俗称的“递减法”是利随本清，客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。
第二种：近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。因此，专家建议提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。
三类房贷提前还款不合算
从2006年1月1日开始，在2005年3月17日前办理的房贷将按新利率来执行,百姓的月供将会增加。目前到银行提前还贷的市民越来越多，据了解，南京月均提前还贷量已超过7亿元。是不是提前还贷都合算？如果提前还贷，是缩短期限合算还是减少月供合算？
20年30万房贷每月将增33.75元
从明年1月1日起，所有的房贷老客户都将执行新的房贷利率。其中四年和五年期的房贷年利率，从4.95%调整为下限5.265%；一年、二年和三年期房贷年利率，从4.95%调整为下限5.184%；五年以上期限的房贷，从5.31%调整为下限5.51%。以30万元20年的商业性贷款为例，明年起月供将增加33.75元。有的房贷市民可能因为资信不好,银行明年会对其执行基准利率6.12%,这样月供将增加138.51元。
哪种提前还贷更省钱
南京工商银行理财师蒋灵岭为大家算了一笔账。
例：吴先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月—2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
第一种：月供不变，将还款期限缩短。这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。
第二种：减少月供，还款期限不变，月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
由此可见还款期限缩短比较节省利息。
三种类型提前还款不合算
蒋灵岭告诉记者，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的承受、偏好程度等种种因素都影响着是否选择提前还贷的最终执行。有三种类型不一定合算：
第一种类型：月供金额一样并且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的贷款者来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。
第二种类型：短期有投资计划的客户。如果有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，那么就可以考虑去投资或经营，因为经营性贷款利率要比房贷高得多。
第三种类型：1998年底前办理房贷的市民。这部分人群当时的还款方式是将贷款全程利息分摊到每个月，而前面有部分利息实际上被摊到了后面还，所以如果客户需要提前还款，那么必须补上这块息差。提前还贷十几万元，息差得补上1万多元。建议这类人不要选择提前还贷。
住房贷款指南
（一） 什么是个人住房贷款？
个人住房贷款是银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。
（二） 什么是住房按揭贷款？
按揭贷款是住房贷款的一种，是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。主要是以银行信贷资金为来源。
（三） 个人住房贷款的发放对象是什么？
个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。
（四）办理个人住房贷款，借款人应注意那些事项？
1、 按月归还贷款本息；
2、 不提供虚假文件或资料；
3、 未经科技支行同意，不得将已设定抵押或质押的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；
4、 不擅自改变贷款用途，挪用贷款；
5、 配合科技支行对贷款使用情况进行监督检查；
6、 不与其他人或经济组织签订有损科技支行权益的合同或协议；
7、 保证人违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿本息，质物明显减少影响贷款人实现质权时，借款人要按科技支行的要求落实新保证或抵押（质押）。

公积金贷款与商业性个人住房贷款的区别
1)住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低，五年(含五年)以下公积金贷款年利率为3.6%，商业银行同期个人住房贷款利率为4.77%，五年以上住房公积金住房贷款年利率为4.05%，商业银行同期个人住房贷款利率为5.04%。
2)贷款对象的条件要求不同，公积金贷款对象需要是北京公积金系统公积金缴存人；商业住房贷款不需要是公积金缴存人。
3)对贷款人年龄的限制不同，一般来讲商业银行个人住房贷款有年龄上限，而公积金住房贷款没有年龄的限制。
4)商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%。
5)贷款的担保方式不同，商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是北京市住房贷款担保中心所提供的连带责任担保。
6)所需要费用不同，商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积金住房贷款一般需要担保费和评估费。
7)对单笔贷款最高额度规定不同，一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。
8)北京住房公积金管理中心为住房公积金贷款的借款人，统一向中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司购买了个人抵押商品住房保险。保险融合了财产损失保险和人身意外伤害保险两方面的内容，使借款人免费享受到保险。而一般商业银行住房贷款，借款人无法免费享受这方面的保险。