昆明滴滴租赁公司地址:房地产企业的简述

近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需，扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增加，企业景气指数强劲上扬。2000—2002年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和29.3%；商品房的销售额的增长速度分别为30.3%、71.0%和405.5%。长沙市统计局企业调查队景气调查显示，从2001年一季度开始，我市房地产业景气指数开始走出低谷，向上攀升，企业家信心指数一路上扬，宏观评估积极乐观 。房屋销售速度快、数量大、价格高、利润足，企业家们信心十足。2001—2002年企业景气指数一直在较强景气区间运行。今年一季度，长沙市房地产开发风光依旧，2003年1—2月房地产投资额同比增长48.7%；商品房销售面积同比增长45.0%，一季度房地产企业景气指数为125.6，比2000年高出21.0点，比2001年高出5.1点，比2002年略有回落，下降2.6点，企业景气指数仍在较强景气区间运行。
　　3、大中型企业稳步上扬，中坚力量得以体现

　　2000—2002年，从企业规模来看，大中型企业的企业家信心指数与企业景气指数一直领先于小型企业，其企业景气指数分别高出全市平均水平12.3、14.8和29.7点；企业家信心指数分别高出全市平均水平17.6、16.0和7.1点。景气优势非常明显，这表明大中型企业由于规模大、效益高，对房地产业的整个经济运行起到了龙头带动作用。而小型企业景气指数尽管三年间逐步向上攀升，但上升力度和开发效益相对乏力，这也反映出小型企业的景气状况在增长的同时，近期发展呈现出一定程度的不稳定性。

　　4、各种有利因素及积极的政策导向，促进房地产业的快速发展

　　随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为近三年来城市居民生活消费的主流。据抽样调查资料显示，近年来城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出。这是拉动房地产开发增长的因素之一。其二，长沙作为全省人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在长沙市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。第三，市场化土地政策得以实施，企业公平竞争，激发了企业投资热情。土地进入市场后，原来存在的某些暗箱操作被打破，有利于企业优胜劣汰及房地产开发市场有序竞争环境的建立，更有利于城市化进程的加快。政府通过拍卖土地，筹集了大量城市建设资金，促使城市建设步入良性发展轨道。诸多的有利因素使我市房地产开发呈现出良好的发展态势。2000—2002年景气调查资料显示，房地产开发商对空置房持乐观态度：其空置房平均景气指数分别为141.7、156.2和146.5，均在较强景气区间运行。

　　2003年一季度调查显示，房地产业景气指数虽比上期稍有回落，但仍将保持在“较强景气”区间，企业家宏观经济前景预期仍然显示乐观。预期景气指数将比一季度上升12.8点，指数将仍在“较强景气”区间呈平稳运行态势。

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程施工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实

谢谢