闵行文绮中学:请问现在广州的楼房均价大概是多少？

2005年广州市房地产市场预测

一、供求关系预测：供求平衡，市场稳定

南方网讯 2003年，广州市原八区的批出预售量为690万平方米，同比增长7%，成交量为632万平方米，同比增长9.3%，两者之间的供求比例为1.09：1。2004年上半年，广州市原八区的批出预售量为302万平方米，同比增长25.64%，成交量为400万平方米，同比增长36.48%，两者之间的供求比例为0.76：1。而2005年，一些实力发展商如珠江地产、恒大集团、富力、万科、合生等相继有一些较大项目上马，加上华南板块大盘力量的支撑及琶洲、珠江新城等新区域开发的升温，预计2005年，市场供应量总体仍将保持一定量的增幅，供求比例保持在1：1左右的范围上下波动。由于广州房地产市场的成熟及近几年的发展趋势看，广州房地产市场的预售商品房成交量不会有太大的波动，但受市政利好等的刺激，预计预售商品房成交量仍将保持一定的增幅，但同时也要注意到，现广州二手市场所占市场份额日渐扩大，吞吃了原预售商品房的一定市场份额。

二、 价格走势预测：相对稳定，升幅在2%-5%之间

房价历来都是各界最关心的话题，特别是今年广州房地产出现比大家年初预料的上升快的势头之后，现时央行加息，国家宏观调控加强，明年的房地产价格会是什么样的走势呢？笔者认为，明年的广州房地产价格将会相对稳定。

2003年广州市预售商品房住宅成交均价为4039元/平方米，同比下降了2.6%，价格基本保持较为稳定的一个幅度。但到2004年上半年，由于建筑材料价格提升等因素，广州房地产住宅均价出现较大幅度的上升，环比增长近10个百分点，但到7-8月份，成交均价有所回落，同比增长7%个百分点，2004年全年住宅成交均价有望进一步回落。随着银行加息，二手住宅市场成交日益活跃（2004年上半年一二手比例为6：4），国家宏观调控的加强，广州市南拓东进的发展和市政基础设施的完善，郊外开发数量越来越大，预测在经过2004年广州房价较大增幅之后，2005年预售住宅成交均价的增幅在4%左右。

2003年，广州市预售办公楼的成交均价为7691元/平方米，较2002年下降了18%，原因是多方面的，如大力盘活烂尾楼、新区域拉动及供应量加大等因素，但到2004年上半年，写字楼成交均价开始上升，达到每平方米8056元，环比上升了6个百分点。随着珠江新城开发升温，琶洲写字楼日益兴起，预计明年广州市预售办公楼成交均价仍会有4-5个百分点左右的增幅。

2003年，广州市预售商铺的成交均价为8032元/平方米，较2002年下降了10%，但2004年由于新推大型商用项目较多，并且较为集中在商业旺地，所以2004年上半年广州市预售商铺成交均价为9493元/平方米，环比增长15%，预计明年广州市预售商铺有较多的货量都是2004年所推售的货量，所以年广州市预售商铺的成交均价会维持在一个相对稳定的价格，变化幅度应在2个百分点左右。

三、一二手住宅成交量将平分秋色

2003年二手交易保持大幅增长，成交活跃，2003年广州二手房屋成交量达571万平方米，同比增长17.5%，成交金额为154亿元，比2002年同期增长22.2%。其中一、二手住宅市场比例为69：31，其中个别区域二手住宅市场已超过一手市场。但由于2004年广州房地产价格比人们预期要快，今年上半年广州十区一手商品房成交价达到4810元/平方米，超过去年同期近400元/平方米后，7月份的商品房成交价上升到5036元/平方米，8月份又升到5109元/平方米，比上半年上升了300元/平方米。自5月份以来一手房价就维持在5000元/平方米以上，并有还有上升的趋势。一手房价如此升幅过急，已很大程度上影响了众多潜在买家的购买力。相比之下，二手房价则便宜得多，各月份成交均价都在3000元/平方米上下，因此吸引了不少原来想买一手房的买家将目光转向二手房。2004年上半年一、二手住宅成交比例已是6：4，预计2005年，广州二手住宅所占的市场份额比2004年还要大，一手住宅成交量将平分秋色。

四、市场呈现多个热点区域，天河、番禺依然是热点

2001年广州楼市形成广州楼市"看华南"的现象，而2002年则是广园东碧桂园凤凰城"独领风骚"，2003年和2004年则呈现一个"泛热时代"，受市政规划好等相关因素的影响，放眼望去，"会展经济"引发的"琶洲板块"，CBD重新规划带动"珠江新城板块"，申亚成功加热天河东部板块，金沙洲规划与增埗桥重修兴起的"金沙洲板块"，以及滨江板块、新领事区板块等。2005年预计还是会出现这种局面，这是与广州市"东移、南拓、西联、北优"规划战略的全面铺开相关联的，但其中还是会突出"东、南"两个热点。"东"是指天河东部。2010年亚运主会场将在天河东圃，加上区域居住氛围日渐浓厚，已形成为白领置业的首选之地。"南"是指华南板块，虽然华南板块8大楼盘经多年开发，个别楼盘开发已近尾声，但其"容量"依然甚大，近琶洲及大学城，加上地铁三号线与新火车站规划建设的实施，良好的人居环境，超大盘规划，使该区域依旧吸人眼球。

五、"黄金周"假日营销继续淡化

前几年房地产界对"五一"、"十一"两个黄金周十分重视，视之为推出产品、争夺市场的重要时机。但这两年广州房地产界对"假日经济"有了重新的认识，不再简单地盲从和追风。2003年5月份之后，大部分的发展商不再把主要的精力集中在节假日。2004年春节过后，在挖掘特色，营造品牌的同时，大部分楼盘已开始进行大规模的宣传、推广工作，新盘新货不断，市场反响良好。在过去几年里，上半年预售商品房的成交量占全年总成交量的比重一般低于下半年。2004年上半年，预售商品房的成交量占全年总成交量的比重有所增加，预计这种趋势还会继续下去，这既是市场竞争的结果，也是市场走向成熟的标志。此外，象恒大地产"福利式发售"、珠江地产认购大折扣等一些亲民营销方式也还会继续大行其道。

六、户型设计以中型为主，大户型还会增多

2004年上半年，广州市原八区预售住宅平均每套面积为95.26平方米。在2004年上半年，购房者在对广州市原八区预售住宅的选择中，以70-100平方米/套的中等面积段单位为主，合计占到总量的45.2%。这种面积段在广州房地产市场主要是做二房二厅和小三房单位，值得注意的是，其中70-80平方米的面积段又占18.4%，由此可见，年轻人首次置业和投资者是当今购房主力，预计2005年仍以此面积段单位为主。此外，较大户型也是广州房地产市场占比较大的面积段，2004年上半年，120-160面积段单位占了14.5%的比重，并且还有扩大的趋势，预计明年大户型所占比重还会继续增大。而单身公寓和一房一厅单位，由于珠江新城及琶洲办公区域的兴起及投资者的偏好，预计明年也会有小幅增长。(撰稿/广州中原研究部)