汉阳二中:租房者的优先购买权怎么解释？

租房者的优先购买权是指在出租人出售房产时，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买该房产的权利。
这是法律明文规定的，是可以对抗第三方的权力。即房主想出售房产，必须通知租房者。如租房者不愿购买，则视同放弃优先购买权；如是价格没有谈妥，则出租人可以卖给其他人，但不能低于或等于租房者愿意承担的价格。否则，租房者可以起诉出租人的出售合同无效。

至于租期未到，则视租赁合同规定，是否由出租方给予租房者一定补偿。

直到新中国成立后，我国有关房屋承租人优先购买权的规定才显现于各法律法规和司法解释中，其中主要有:
1950年东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》规定，“房屋出租、出典、出卖，原房户有继续承租或承典购买之优先权。”
1952年最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函件》中，主要就承租人的不动产优先购买权提出指导性意见。我们认为这是可考证的，新中国关于不动产优先购买权的第一个司法解释。
在改革开放后，国务院做出的有关管理城市私有房屋的条例，在这个条例中，其明确了若城市私有房屋被出租出去的，承租人在所有权人出卖房屋时，是享有优先购买权的。见于1983年国务院发布《城市私有房屋管理条例》第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”此外，在房改的特殊环境下，1988年国务院发布《关于鼓励职工购买占有住房的意见》规定，“出卖旧住房的，原住户有优先购买权。”尤其难得的是，我国居然在公有房屋租赁关系上也做出了承租人享有优先购买权的规定。1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条，“出售共有房屋时，房屋共有人有优先购买权。出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”
最高人民法院在1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57 条，再次明确房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应当保护。
1988年最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见〔试行)第l18条，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
1999年《合同法》第230条，“。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对这一权利的规定，可以看出我国法律对承租人优先购买权的高度重视和保护。第229条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2009年9月1日最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其中关于承租人优先购买权的规定。该司法解释对现实中出现许多新情况、新问题做出了详细的规定，从而为司法实践提供了有力的断案依据。该解释不仅规定了承租人不得以出租人损害其先买权为由，请求人民法院宣告与第三人的合同无效，以及抵押权和先买权冲突时如何处理的问题，还规定在某些特殊情形下承租人是不享有优先购买权的。见于第21、22、23、24条。
第21条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第22条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第23条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第24条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；
　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。