郑州地铁检修工资待遇:请大家讨论我国的房地产权法律

其实这所有问题的核心就是"70年"闹的,人们都担心70年后,自己的东西没了,被国家拿去了,我认为持这种想法的人简直是杞人忧天!在目前来看,物权法草案只是规定一个年限(最新草案已经改为公民自有居住房屋自动延长),没有太大的实际影响.即使规定了70年,到70年的时候,泱泱大国,会收缴我们的房屋,不让住啦?会把房屋物权收归国家?国家是朝民主法制方向前进,怎么会倒退几百年呢?所以规定了70年,在第70年前,肯定会有新的法律出台,不规定70年,为了公共利益需要征收,一样征收!如果一个国家到了严重侵犯公民权利的地步,不要说70年,即使100年也保证不了你的权利,因为那时法律已是一张废纸!

房地产金融陷阱重重
日前，中国人民银行研究局课题组发布调查报告指出，我国房地产金融存在四大问题：房地产开发资金过多依赖于银行贷款；土地储备贷款存在隐性风险；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。
央行警示房地产风险已经不是第一次，但此次投入人力物力以严谨报告形式出现，足见其对此问题的重视程度。针对以上问题，报告还提出四条政策建议，一次房地产金融的整肃和转型运动或许就此拉开帷幕。
八成开发资金来自银行地产企业爱玩“空手道”
央行课题组估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。
中国社会科学院经济所研究员汪利娜说：尽管央行要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，但是，我国的许多房地产企业都是从国企转化而来的，没有经历资本原始积累，自有资金非常有限，又急于扩大开发投资规模获取高利润；而房地产是资本密集型行业，一般项目投资动辄都在1亿元以上，在我国融资渠道十分有限的情况下，企业经常做的就是“空手道”或过多依赖银行信贷。
有行业人士坦陈：我们需要准备的其实就两部分资金，一是公关费，二是关系费。很多开发商靠关系，批”条子”拿到一块地后，再以这块地做抵押去银行等金融机构贷款，拿到贷款后开始项目运作，等于一分钱不掏就启动了上亿元的开发项目；而更多是用拿到的资金开始了又一轮的土地运作。在北京，许多地产商借“旧城改造”或赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前忙着圈地，致使北京购置土地面积增幅达到173%。有外地来的开发商诉苦：由于没有关系，拿到的土地最多的有10余次的转让记录。过去房地产开发中，地价一般只占房价的五分之一左右，但是现在有的地方这个比例已达到40%，甚至超过50%。据有关部门对华东某市调查，4年间土地价格上涨10倍多，年均上涨259%。
北京大学不动产研究中心主任冯长春说：随着房地产市场的逐步完善，这种”空转”的模式又演变为项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行开发贷款、后期靠个人按揭贷款。但事实上，施工企业的钱，也大多来自银行贷款。
汪利娜认为：土地交易不规范，当“圈地热”、炒作热推动地价非理性上扬时，房地产公司身价也水涨船高；公司资产价值越高，以此为抵押从银行获得的贷款就越多。而从土地储备、配套设施、楼盘开发到最后的房屋销售，这个漫长的链条中有一处资金拖延，整个资金链条就有断裂危险，增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。一旦抵押物土地价格下跌及房屋销售不畅，银行就会蒙受资产大幅缩水、承担大量坏账的风险。
银行追求增长违规放贷个人房贷风险或集中爆发
央行对部分城市商业银行房地产贷款调查发现，违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。从贷款种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房抵押贷款。
清华大学不动产研究所所长刘洪玉分析：虽然违规贷款不一定肯定成为不良贷款，但其在鼓励盲目开发而导致过量供应、投机性买房刺激房地产泡沫方面，发挥了重要作用，隐含很大风险。
目前，我国商业个人住房贷款不良贷款率不到2%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%。商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。
部分金融机构出现了急功近利操作方法，在发放房地产贷款过程中，对政府担保和政府干预项目盲目乐观、追捧：降低客户资质等级评定门槛或放松贷款审查标准，对《国有土地使用证》等四证不全的开发项目发放贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；在房屋结构没有封顶、投资没有达到2／3时，就开展个人住房按揭贷款，使相当的房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。
按照国际经验，个人房贷的风险暴露期通常为3～8年。而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面，问题也可能还没有充分暴露。
汪利娜分析说：在房贷风险的防控上，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全是最大的障碍。在国外，银行可以向中介机构购买贷款人的资信报告来决定贷款；并可以根据贷款对象的信用状况实行不同的贷款利率。而在国内，银行只有靠自己逐笔审核，靠直觉评估，在信息不全、缺乏对证的情况下，风险防控能力自然大打折扣。

对策篇
房地产企业转舵资本市场
据统计，1998年至2002年间，银行贷款在房地产开发投资资金中的比例一直处在35%至45%的高区间内；2002年降至20%，今年一季度降至17%。贷款规模增速的减缓，给房地产企业带来了压力。
清华大学不动产研究所所长刘洪玉指出：拓宽房地产行业的融资渠道，改变过度依赖银行贷款的单一融资体制，可以有效分散银行风险，促进企业发展。
二级市场传递风险股票信托未成气候
2003年6月，央行在下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(业界称为121号文件)中表示，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例”……从开发资金和个人住房贷款两方面收紧了房地产商的资金链条。
刘洪玉分析：融资渠道狭窄导致开发商过分依赖商业银行资金。刘介绍，在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投资基金、保险资金、退休基金、债券市场、股票市场等。正是通过二级市场把市场风险和信用风险有效地分散给整个金融市场的各种投资者。
但是，我国目前只有股票市场的“华山一条道”。据统计，国内3万家房地产企业中，上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2%～1%，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。而且在过去5年中，房地产上市公司的平均净资产收益率不高，造成投资者对房地产上市公司投资热情降低。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜分析认为：不少房地产企业资金不充分、没有不动产、项目投诉率高、空置率高，连上市的基本要求都通不过，即使政策放开，上市也很难得到投资者的认可。汪认为，房地产资金信托是目前中国最活跃的房地产业融资形式，但总体上看，国内房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。
投资基金更易操作其间风险小心提防
北京大学不动产研究中心主任冯长春认为：我国的房地产业发展很快，大多数企业资金实力不够。因此，现在多数企业面临着资金问题，设立专门的投资基金是一种尝试。
2003年年底推出的《2003年中国房地产融资策略研究报告》的中经通投资咨询公司房地产研究员沈伟告诉记者：房地产投资基金表现形式可以是投资公司、信托、或合伙企业，是成为目前一种具有操作性的务实的融资渠道。
其运营可以按如下模式方式进行：首先设立专门的投资管理公司(一般300万元至1000万元注册资本就可以)，然后以资产托管的方式管理投资者的资产，该资产最好为流动性强的现金资产，因此投资者最好不是房地产企业，以托管方式可解决公司法对有限责任公司股东人数的限制。
影响房地产投资基金健康发展的主要因素是风险规避机制、良好的盈利模式和退出机制。
在保证非房地产领域投资者本金安全方面，可要求目标项目采用信用担保方式保证投资者本金安全，另外可采用混合性票据方式进行投资，在一定条件下投资者入资可以转为债权，保障投资者本金安全。房地产投资基金的成功需要专业管理团队的对上述三点的高水平策划，目前相关的研究、法律、操作实务还有待完善，各方正在研究探索之中。据了解，已经有一些投资银行在进行投资基金具体项目的操作。
但有人士质疑：投资者的资金由专门的投资管理公司管理，在法律上仍然缺乏支持性，这将给房地产投资基金带来潜在的隐患。而且，一个投资基金从策划———找股东———报批———发行，一年之内能否完成值得怀疑，对于求“钱”若渴的企业而言，距离仍然不小。
汪利娜说：一级市场抵押担保保险制度尚不健全，那么发展二级市场和开辟其他金融工具可能就缺乏坚实的基础。我国的个人信用制度不健全，抵押担保保险制度建设滞后，各种金融手段从根本上说都是技术问题，关键在于企业自身的建设问题，房地产企业的资质、违约率、产品质量等问题要解决。一级市场的功夫没做扎实，即使二级市场开放了，企业一样没有市场。
冯长春强调：关键在于运行机制的完善。政策出台前要做充分的研究问题，防范问题，建立相应的配套保障体系。否则，新工具新方法仓促面世，会带来一系列的后遗症